Administracyjnoprawne aspekty nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce
Abstrakt
Artykuł podejmuje problematykę administracyjnoprawnych aspektów nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Punkt wyjścia stanowi ustawa z dnia 24 marca 1920 r. jedna z najstarszych i wciąż obowiązujących regulacji w polskim systemie prawnym. W tekście omówiono zarówno historyczne uwarunkowania uchwalenia ustawy, jak i jej ewolucję, ze szczególnym uwzględnieniem liberalizacji po 1989 r. oraz konieczności dostosowania prawa krajowego do standardów Unii Europejskiej (UE). Przedstawiono podmiotowy i przedmiotowy zakres regulacji, zwracając uwagę na definicję cudzoziemca, pojęcie nabycia nieruchomości oraz wyjątki od ogólnej zasady uzależniającej skuteczność transakcji od uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji. Omówiono charakter prawny zezwolenia, jego elementy oraz tryb postępowania administracyjnego, wskazując na konieczność spełnienia przesłanek bezpieczeństwa państwa i wykazania więzi cudzoziemca z Polską. Artykuł analizuje również instrumenty kontroli decyzji, w tym ponowne rozpatrzenie sprawy oraz kontrolę sądowoadministracyjną, podkreślając stabilność orzecznictwa i niewielki odsetek decyzji kwestionowanych przed sądami. W dalszej części przedstawiono konsekwencje nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia, przede wszystkim sankcję neiważności czynności prawnej, ilustrowaną danymi sprawozdawczymi ministra spraw wewnętrznych i administracji. W zakończeniu wskazano potrzebę nowelizacji przepisów, zwłaszcza w zakresie dziedziczenia testamentowego i zasiedzenia, które w obecnym kształcie prowadzą do nadmiernych ograniczeń. Podkreślono konieczność dostosowania ustawy do współczesnych realiów obrotu i wymogów rynku wewnętrznego UE, przy jednoczesnym zachowaniu ochrony strategicznych interesów państwa.
Słowa kluczowe:
cudzoziemiec, decyzja administracyjna, zezwolenie, postępowanie administracyjne, nabywanie nieruchomości przez cudzoziemcówBibliografia
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r., I CSK 585/16, LEX nr 2333042.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 1999 r., V SA 2177/98, LEX nr 49267.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2013 r., II OSK 201/12, ONSAiWSA 2014, nr 4, poz. 62.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2015 r., II OSK 370/14, LEX nr 1987232.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2019 r., II OSK 2839/17, LEX nr 2761897.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 stycznia 2021 r., I ACa 371/20, OSASz 2021, nr 2, poz. 41–73. LEX nr 3216844.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2005 r., V SA/Wa 2192/04, LEX nr 206274.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2007 r., V SA/Wa 1930/06, niepublikowany.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2007 r., SA/Wa 1385/07, LEX nr 420155V.
Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 2024 r. usta- wy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Pobrane 28 sierpnia 2025 z: https://orka.sejm.gov.pl/Druki10ka.nsf/0/FC451627BBA1114DC1258C62003ABCFF/%24File/1163.pdf
Literatura
Blajer, P. A. (2025). Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Komentarz. Wolters Kluwer Polska.
Ciepła, H., Brzeszczyńska, S. (2018). Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów. Wolters Kluwer Polska.
Hartwich, F. (2010). Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w krajach UE. Świat Nieruchomości, 4(74), 38–43.
Kruczalak, K. (1998). Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Rejent, 12(92), 100–102.
Przybysz, P. M. (2025). Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz aktualizowany. LEX/el.
Radwański, Z. (1994). Prawo cywilne – część ogólna. Wydawnictwo C. H. Beck.
Skoczylas, J. J., Szlęzak, E. (2010). Cywilnoprawny obrót nieruchomościami przez cudzoziemców. LexisNexis.
Stelmach, B. (2023). Ograniczenia w obrocie nieruchomościami na tle ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – zagadnienia wybrane. Palestra, 68(11), 39–52. https://doi.org/10.54383/0031-0344.2023.11.4
Stolińska, B. (2009). Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Świat Nieruchomości, 3(69), 24–31.
Wereśniak-Masri, I. (2021). Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Komentarz (wyd. 4). Wydawnictwo C. H. Beck.
Akademia Mazowiecka w Płocku https://orcid.org/0009-0008-5160-7052
Licencja
Utwór dostępny jest na licencji Creative Commons Uznanie autorstwa 4.0 Międzynarodowe.
Utwór dostępny jest na licencji Creative Commons Uznanie autorstwa 4.0 Międzynarodowe.
